许多老旧小区公维金不足 公共设施损坏难更新

香江花园缺少资金更新电梯。

新闻背景

今年7月，《厦门市物业服务收费管理办法（草案征求意见稿）》公开向市民征求意见。草案中提到，因交付使用年限增加等因素需要调整日常专项维修资金标准的，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示拟调整适用的方案，并经物业管理区域内该专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

海西晨报讯（记者 彭怡郡 实习生 郑昱）消防设施濒临“瘫痪”、电梯安全存在问题、老化设备亟须更新……这是许多老旧小区目前面临的主要困境。近日，记者调查走访发现，一些老旧小区的消防设备、电梯老化损坏严重却无法更新，原因是小区没有公维金，或者公维金不够。

根据《厦门市物业服务收费管理办法（草案征求意见稿）》，业主出资更新这些设施需要业主投票决定，但在实际操作中，有些小区业主意见不一，或是业主搬离小区找不到人，投票难以进行。

小区：育秀中心

更新消防设施

业主意见不一

育秀中心小区内的消防系统已经使用14年了，目前许多设备老旧“瘫痪”。

记者在现场看到，地下车库的紧急备用消防设备老旧破损严重。保安说，灭火器已经不能用了，消防水带放置了10多年，全部是针孔大小的小洞。消控室内的消防控制器因为没有更换零件，一些设备无法使用，一旦楼上发生火警，消防控制器不能第一时间显示火警。

一方面小区的消防设备老旧，另一方面消防对此又有硬性要求，物业和业委会正想尽办法更新设备。育秀中心小区业委会刘秘书表示，该小区共有首期300万元公维金，此前他们已经动用了169万元公维金，更新了小区内的12部电梯。目前，业委会计划申请80万元公维金整改消防设施，这样一来公维金余额不足首期的30%，需要提交续交公维金的方案。续交部分要由业主买单。刘秘书表示，从9月1日开始，业主缴交日常的公维金住宅部分从原先的0.3元/平方米上升到0.5元/平方米，每个车位需缴交的公维金增加10元。不过，这个决定最终能否落实还要由业主投票决定。如果没有过半的业主支持，这个计划最终只能“流产”。

记者随机采访了该小区几位居民，有些居民对这一方案表示赞同；但也有居民认为，消防设施看不见摸不着，是不是真的需要更新还不好说，因此对方案他们并不支持。

育秀中心消防设施老化需更新。

小区：香江花园

缺钱维修电梯

没人愿意买单

香江花园自1994年投入使用后一直没有更新设备。原先，大厦的电梯必须升到顶层后才能下降，而且电梯使用年限长，损坏严重。2009年，物业对使用了15年的电梯开始部分维修。

物业工作人员表示，香江花园有11部电梯，暂时只能维修6部，而且只是更换系统，电梯外壳及其他设备没钱更新。

记者乘坐香江花园商场内一部尚未维修的电梯，发现这部电梯运行迟缓，启动、停下时有强烈下坠感，运行噪音大。

物业工作人员称，小区投入使用时没有公维金。居民每个月交0.3元/平方米的公维金，一个月总共才1万多元，要攒很久才有足够的钱来更新设备。不仅电梯无钱更新，给水、供电、消防系统的升级问题也无法解决。物业曾考虑组织业主投票，以期增加业主每月缴交的公维金数额，但最后放弃了。因为很多业主都不住在大厦里，而是把房子出租出去，投票根本无法进行，没人愿意买单。

小区：巡司顶4号、6号楼

物业先行入驻

垫钱改造小区

厦门一些老旧小区也在探索新的管理模式。

厦港街道巡司顶4号、6号居民楼是老旧小区，消防设备损坏，防盗门破损。从今年1月起，社区和辖区居民共同努力，探索出“物业先行入驻先垫付，共破资金难题；后取费用后补助，共享服务收益”的新模式。7月，立信物业入驻该小区，预先垫付30万元用于小区改造。

不过，这一模式并不适合所有的小区。立信物业舒总表示，物业愿意先垫付资金用于小区改造，前提是业主们都同意物业入驻，并愿意交物业费。“如果业主们不同意，我们也没办法垫钱改造。”

如遇紧急情况可由政府买单

专家建议

针对许多老旧小区存在的这一情况，厦门市物业管理协会童主任表示，从原则上说，小区设备老化应由居民出资。不过，如果个别小区存在电梯、消防设施无法使用等紧急情况，政府可以先出钱维护。

厦门市人大常委会委员、民盟市委副主委朱奖怀认为，如果业主很难就出资改造小区问题达成一致，必要时政府应该买单。朱奖怀表示，目前并没有明确的规定来约束业主要出钱改造小区，因此，有必要出台明确的规定。

解决老旧小区改造问题，可分为三种情况：如果小区内居住的业主经济条件不好，可考虑由政府出资改造；如果小区的电梯、消防等设备，经专业机构检测确实需要立即更新，业主又不能达成一致，政府也可考虑出资；如果小区设备只是使用期限长，需要维护，可采取奖励机制，由业主出资一半、政府出资一半来改造。

今后如何避免出现此类情况？朱奖怀建议，一是要求开发商在房屋交付前为小区设备买保险，后续保金由业主承担，设备老化后的维修资金由保险公司负责；二是重新评估公维金，提高公维金额度。