厦门保障房“可租可售”欲改“只租不售”

东南网2月25日讯（福建日报厦门观察记者 蒙少祥 陈韵)厦门的社会保障性住房将由现行的“可租可售”改为“只租不售”——近日，《厦门市社会保障性住房管理条例（修订草案）》（下称“修订草案”）开始公开征求意见，原法规所规定的社会保障性住房“可租可售”调整为“只租不售”，“修订草案”删除了原法规中与出售相关的内容，这引发了极大的社会关注。

与此同时，厦门市住房保障办发布消息称，由于厦门全市社会保障性住房政策研究调整及社会保障性住房申请登记系统升级的需要，为了做好社会保障性住房政策的平稳过渡，自2014年2月12日起，暂停受理社会保障性住房的申请。目前，由于“只租不售”的重大调整，厦门市建设与管理局对已经递交申请处于轮候状态的申请购买家庭、已经出售的社会保障性住房，着手制定相应的过渡方案、对策和措施，并报市政府研究。

“只租不售”旨在缓解供需矛盾

“修订草案”中有几大亮点较受关注，比如社区不再发放轮候登记号、为社会保障性住房申请家庭建立信用档案、保障对象范围明确为中低收入家庭等。但是，最受关注的莫过于社会保障性住房“只租不售”的修改意见。

据介绍，出租和销售的社会保障性住房的申请条件、保障对象是不同的。目前厦门的保障性住房就申请量而言，租赁的需求远大于购买的需求，建设的进度又远满足不了申请的需求，用于出租的保障性住房很大一部分是用于享受最低生活保障的住房困难家庭。对此，厦门市建设局的意见是，如果允许保障性住房由租赁转为购买，势必加剧保障性住房本已尖锐的供需矛盾，无法实现对低保家庭的应保尽保。因此，按公共租赁房只租不售的原则，“修订草案”考虑对原《条例》第三十五条关于租转购的内容给予删除，以缓解现实中保障性住房供需矛盾。

社会保障性住房之所以要实行“只租不售”的调整，其修改理由是，原《条例》设定的社会保障性住房品种繁多，对应的申请条件、程序各不相同，造成实践中很多老百姓对自己符合什么样的申请条件以及可以申请什么品种的社会保障性住房理解困难，产生各种争议。

此外，近年国家大力发展公共租赁房，并出台了《公共租赁住房管理办法》。2013年10月29日，习近平总书记在关于住房保障工作的讲话中也强调大力推进公共租赁住房建设。因此“修订草案”根据国家相关政策导向，并结合近年来厦门社会保障性住房管理实际，对原《条例》规定的社会保障性住房“可租可售”制度作出调整，改“可租可售”为“只租不售”，删除了“社会保障性住房包括廉租住房、保障性租赁房、经济适用住房、保障性商品房以及其他用于保障用途的住房”的分类内容，是为了更好地发挥社会保障性住房的民生保障功能。

“广覆盖”让保障房普惠于民

2010年在厦门五缘公寓购买保障房的王元樟副教授，当时是以厦门引进人才的资格购买的。“按照合同规定，我要办好产权证五年之后才能上市交易。到了今年都已经四年了，我们还不能办产权证，我也没听说有谁去办产权证的。”王元樟说。

“保障房就是政府的房子啦，如果要出售的话，政府以自己定的指导价优先回购，我们只能拿指导价与当初购买价之间的差价的40%，扣除税费和房贷，不会有什么收益的。”王元樟认为，购买保障性住房就是一个鸡肋。因此，他认为厦门社会保障性住房由“可租可售”改为“只租不售”很有远见，如果财政资金充足，这也算是适应了发展潮流，保障房重点是要做好社区服务。

在厦门市政协常委、厦门市规划局局长赵燕菁看来，房地产真正用来满足需求并成为经济稳定之锚的是保障房的供给。“这部分供给应当尽可能的大。理想的状态，就是要做到新加坡式的‘广覆盖’。”“广覆盖”是指除了有房者外，所有居民都能以成本价获得首套小户型住宅。如果不能做到“广覆盖”，保障房就会加剧而不是减少社会不满，“寻租”行为就会诱发大规模腐败。

而要做到“广覆盖”，首先必须解决的问题就是资金。目前的保障房不能进入市场，这种模式决定了保障房无法像商品房那样利用土地抵押融资。依靠财政有限的信用，必定难以满足大规模建设的巨额资金需求。要借助“土地信用”，就必须设计一个路径，使抵押品能够进入市场流通。

那么，保障房如何既能与商品房市场区隔，又可以进入市场流通以便于融资？

对此，赵燕菁认为，一个简单的办法就是“先租后售”——“先租”目的是与现有商品房市场区隔；“后售”则是为了解决保障房建设融资。举例而言：假设50平方米保障房的全成本是20万元，一个打工者租房支出大约500元/月，夫妻两人每年就是1.2万元，10年就是12万元，15年就是18万元。届时只需补上差额,就可获得完整产权。

赵燕菁分析称，在这个假设的例子里，各地的具体数字可能不同，但理论上讲，只要还款年限足够长，辅之以政府补助和企业公积金,即使从事收入最低的职业，夫妻两人也完全有能力购买一套完整产权的住宅。因此，赵燕菁认为，与“只租不售”相比，“先租后售”的保障房制度或许是一个更好的选择。它为非农人口获得城市资产和市民身份，直接打开了一条正规渠道——新市民只需居住满一定时间，就可以通过购买保障房，成为城市的正式市民。