厦门保障房“可租可售”欲改“只租不售”

“广覆盖”让保障房普惠于民

2010年在厦门五缘公寓购买保障房的王元樟副教授，当时是以厦门引进人才的资格购买的。“按照合同规定，我要办好产权证五年之后才能上市交易。到了今年都已经四年了，我们还不能办产权证，我也没听说有谁去办产权证的。”王元樟说。

“保障房就是政府的房子啦，如果要出售的话，政府以自己定的指导价优先回购，我们只能拿指导价与当初购买价之间的差价的40%，扣除税费和房贷，不会有什么收益的。”王元樟认为，购买保障性住房就是一个鸡肋。因此，他认为厦门社会保障性住房由“可租可售”改为“只租不售”很有远见，如果财政资金充足，这也算是适应了发展潮流，保障房重点是要做好社区服务。

在厦门市政协常委、厦门市规划局局长赵燕菁看来，房地产真正用来满足需求并成为经济稳定之锚的是保障房的供给。“这部分供给应当尽可能的大。理想的状态，就是要做到新加坡式的‘广覆盖’。”“广覆盖”是指除了有房者外，所有居民都能以成本价获得首套小户型住宅。如果不能做到“广覆盖”，保障房就会加剧而不是减少社会不满，“寻租”行为就会诱发大规模腐败。

而要做到“广覆盖”，首先必须解决的问题就是资金。目前的保障房不能进入市场，这种模式决定了保障房无法像商品房那样利用土地抵押融资。依靠财政有限的信用，必定难以满足大规模建设的巨额资金需求。要借助“土地信用”，就必须设计一个路径，使抵押品能够进入市场流通。

那么，保障房如何既能与商品房市场区隔，又可以进入市场流通以便于融资？

对此，赵燕菁认为，一个简单的办法就是“先租后售”——“先租”目的是与现有商品房市场区隔；“后售”则是为了解决保障房建设融资。举例而言：假设50平方米保障房的全成本是20万元，一个打工者租房支出大约500元/月，夫妻两人每年就是1.2万元，10年就是12万元，15年就是18万元。届时只需补上差额,就可获得完整产权。

赵燕菁分析称，在这个假设的例子里，各地的具体数字可能不同，但理论上讲，只要还款年限足够长，辅之以政府补助和企业公积金,即使从事收入最低的职业，夫妻两人也完全有能力购买一套完整产权的住宅。因此，赵燕菁认为，与“只租不售”相比，“先租后售”的保障房制度或许是一个更好的选择。它为非农人口获得城市资产和市民身份，直接打开了一条正规渠道——新市民只需居住满一定时间，就可以通过购买保障房，成为城市的正式市民。