商业地产供过于求的矛盾或将爆发

厦门写字楼已经过剩。

东南网1月21日讯（福建日报厦门观察记者 陈挺文/图）

种种迹象显示，去年迅猛拿地并相继建设的厦门岛内外多个城市综合体，由于供过于求、推盘过快和密集分布等“硬伤”，将在未来数年内面临人流不足、消费力短期内跟不上的尴尬。

上周，“中国商业地产趋势发展论坛”在厦举行，国家级房地产评估机构、房地产投资行业代表、银行代表及学者详论商业地产风险控制，并在展望2014年商业地产发展趋势时对厦门商业地产的发展提出了隐忧和建议。

商业地产供应大涨

15个城市综合体今年入市

据统计，今年厦门新推的纯新城市综合体项目包括IOI棕榈城、国贸商城、海峡现代城、恒亿欧洲城等7个，体量基本都在40万平方米以上，而在岛内还有多个打造CBD的商务综合体，包括世茂海峡大厦、中航紫金广场、厦门宝嘉中心、厦门国际中心，岛外的泰地海西中心、杏林湾运营中心、翔安中央商务区等等，合计将有7个纯新盘和8个去年刚刚入市今年投入运营的综合体项目，也就是说，厦门将于今年全面建成15个城市综合体。

根据蓝房网的统计，厦门2006年-2012年仅综合体项目总建高达957万平方米，而2013年和已经到来的2014年，入市的综合体产品就将高达590万平方米以上。

厦门房地产中介行业协会副会长王琦在分析目前国内商业地产走势时认为，近年来商业地产价格上涨过快，泡沫累积多，而商业贷款又有着房价下跌的隐性风险。在监管层面，房地产市场的升温和信贷的加速流入，事实上是“对金融支持实体经济产生挤出效应”，这也进一步加大了银行的风险累积。

厦门大学管理学院副院长戴亦一在论坛上也表示，厦门的商业地产在国内也占有一席之地，比如明发集团，宝龙地产就相继在国内众多城市开发商业地产项目。而写字楼是商业不动产的重要方面，目前厦门写字楼的局面是严重的供过于求，任何东西再好，一旦供过于求都没有价值。作为厦门国贸集团独立董事戴亦一还现场“现身说法”解析。他说，据统计，未来厦门商业综合体仅集美就将建成二十多个，如果没有人流量，这么多的城市综合体将可能成为烂尾楼，而这也是在国贸集团在集美的商业综合体国贸商城一直未启动的原因所在。

业主面临强运营风险投资商业地产需更加谨慎

面对商业地产火爆的发展态势，仲量联行华南区零售地产部总监林世松表示，目前商业地产的走势主要表现出几个特点:参与者多样化；零售商业形式多样化；日趋品牌化；国内二、三线城市迅速崛起，商业地产的体量无疑陡然间放大。

这样的走势，对购买商业物业的业主而言，在商场供应大增后，市场出现整合，运营能力较差的业主将面临运营风险；更关键的是，网购的冲击日益加大，使得一部分实体消费面临挑战,也影响商场的整体出租和收益，同时，电商进一步发挥线上与线下购物结合的优势，使业主要面临新的技术考验。因此，在最具消费力的中产阶级消费群体的规模尚未完全形成,经济基础及消费模式尚未成熟的情况下,零售商需要寻求长远发展，就要求稳求新求变。

通过对后市的判断，戴亦一认为，楼市全线崩盘风险不大，但将出现越来越严重的分化。商业地产短期开发过度，总量供过于求的矛盾和产品结构供需失衡的矛盾即将爆发，潜在投资风险越来越大。

对此，林世松认为，想要投资商业地产，首先需要具备四个条件:具备开发商业的基本条件,如交通、地块形状、体量、周边环境等适宜；资金实力强；人才储备机制完善,能够服务更多开业项目；拥有行业专业细分、行业通力合作的策划管理战略。当然，商业地产的投资涉及方方面面，还有许多需要注意的领域，包括地块设计，判断地块性质，动线设计，租赁策略等等。

警惕前车之鉴商业地产看好地标式建筑

提到明发商业广场，很多苛刻的地产界人士会做出这样的评价：除了曾经大量的官司缠身外，这个位于厦门城市几何中心且一度被广泛看好的商业地产项目，留给大家印象最深的恐怕不是红火的纯商业或写字楼、商铺，而是生意火爆的夜总会、餐饮和电影院，这几乎是反讽。

据悉，目前明发商业广场仍有为数不少的店面未能售出，这与当年的高预期相去甚远。

富华东方投资公司的一位副总向记者表示，或许是鉴于这个前车之鉴，厦门在近年来的核心地段商业地产项目的选择更加谨慎，最明显的一个案例就是刚刚出让成功的“滨南宝地”，其高标准的挂牌条件让不少公司望而却步。据悉，“滨南宝地”最“苛刻”的挂牌条件要数“10万平方米的商业部分，10年内不得出售需自持，而物业方面不得分割，同时必须有引进15个国际一线顶尖品牌的成功案例”。很显然，在厦门湖滨南路与湖滨东路交界地带这样的核心商业区，提升商业品位，让厦门区域地标迈上新台阶的意向非常明确。据了解，目前滨南地块的“去向”也已确定，将结合地铁一号线枢纽，建设华润万象城，打造高端商业综合体项目。

对于厦门商业地产的投资和发展，业内人士也给出了自己的看法。东亚银行厦门分行行长林洁霖在论坛发言时就指出，对商业地产的贷款，越做越小心，越做越担心，对金融机构而言，要挑选更适合的商业地产项目。戴德梁行厦门分公司总经理潘育敏也认为，太多商场同质化严重，从微观层面来看，商业地产只有做得好和做不好两种情况，除了商业地产以外，工业地产和物业地产是未来发展的一个方向。