拍卖房产遭“恶意租约” 花千万元买厂房不能用？

东南网12月28日讯 （海峡导报记者 陈捷 通讯员 民五）花费上千万元买厂房，却遭遇“恶意租约”，18年内不能使用？

近日，购买厂房的一家置业公司为此将厂房原房东和“租户”告上法庭，请求判决认定“恶意租约”无效。

去年，该置业公司通过公开拍卖，买下了位于同安区的一处5000平方米的厂房及厂房旁边的建筑物。但是，拍卖之后，置业公司准备进驻厂房时，却遭到阻拦。一位自称租户的许先生提出，原房东某制造公司已经和他签订了《租赁合同》，约定将厂房租给他18年，租金为400万元，已经一次性付清。

对此，购房的置业公司质疑说，这是倒签的“恶意租约”。因为，租房的许先生和制造公司老板是亲戚，而且，在拍卖前许先生一直没有实际使用租赁的厂房。

由于双方都闹着要使用厂房，于是闹上了法庭。由于《租赁合同》上盖有原公司的公章，法院受理案件后，委托公安机关调查制造公司的公章启用情况，结果发现，该公司是在2011年9月22日才向公安机关领印。但是，《租赁合同》的签订时间却是2011年5月27日。

因此，厦门中院终审认定，《租赁合同》是恶意串通的虚假合同，合同无效。

专家说法

“恶意租约”怎么应对？

据法官介绍，今年因“恶意租约”引发的官司不少，明显多于去年。很多债务人明知自己的房产会被查封拍卖，就故意给房产制造一个“长期租约”，多数租约长达近20年。“恶意租约”，因何而起？导报记者发现，恶意租约的依据，主要是《合同法》有一条“买卖不破租赁”的法律规定。也就是说，租赁权优先于所有权，即使买家顺利过户，拥有了所有权，也无法对抗租赁权。而“恶意租约”就是钻了这一法律空子。

买到带有“恶意租约”的房产，新房东该咋办？对此，律师建议，首先，可以要求解除合同，并要求原房主承担损害赔偿责任。其次，假如存在恶意欺诈，可以通过诉讼认定租赁合同无效。