厦门商品房新规剑指预售乱象 开发商捂盘惜售将受罚

新规下月起实施

7层

预售标准

●7层以下（含7层）的，已完成主体建筑封顶工程；8层以上（含8层）的，已完成主体结构工程的二分之一以上，且不得少于7层。

●投入开发建设的资金已达到该项目工程建设总投资的25%以上。

10日内

价格公开

●预售人应在取得商品房预售许可证之日起10日内一次性公开全部预售房源及每套的价格。预售商品房的，预售人和预购人应当通过登记机构网站签订商品房买卖合同，其中有认购、预订商品房的，预售人和预购人应当在登记机构网站签订商品房认购协议书。

3万元

处罚方法

●预售人及房地产经纪机构未向预购人公开规定事项的，由预售主管部门责令改正；逾期拒不改正的，处10000元以上30000元以下罚款，并记入信用档案。

预售方案

商品房预售方案除了需写明项目的名称、坐落等基本情况，项目建设周期、各期工程建设计划和进度安排等建设情况外，还新增了公共部位和公共设施等公建配套的权属归属、位置、面积和套数（间数）等具体情况及其平面示意图；车位（库）出售或者出租的方案；商品房装修标准等内容。

信用档案

预售资金监管配套办法将根据预售人开发资质等级、银行等机构的信用评级、自有资金以及日常预售行为监管等情况，综合评价预售人的信用级别，并确定免监管名单。

对于在预售人信用档案中，信用级别较低的，预售主管部门将在实施日常检查和专项检查时，列入重点对象，加强监管。

交了上万元的预售款，可到工地上才看到个大坑，房子的影子都见不着，相信不少购房者都有过这样的“惊”历。但随着厦门商品房预售制度的进一步完善，今后，八层楼以上的商品房项目至少要见到7层楼才能进行预售，开发企业还将建立信用档案，加强预售资金监管，这无疑给购房者吃了一颗“定心丸”。

2014年1月1日起，新修订的《厦门市商品房预售管理规定》（以下简称“新规”）将正式施行。新规抬高了厦门现有商品房预售“门槛”，加强了预售资金监管，进一步规范预售行为等。在业界看来，一揽子规定进一步保障了购房者权益，对厦门房地产市场发展将产生深远影响。昨日，市国土房产局总规划师卢海林对此进行了详细解读。

背景

新规出台

酝酿近两年

2002年1月1日起，《厦门市商品房预售管理规定》正式施行。卢海林介绍，当时，厦门市房地产市场不是很景气,且大部分开发企业尚处于起步阶段。为培育和扶植房地产市场的快速发展，适度降低预售门槛有利于缓解开发企业资金周转困难。实施后，对加强厦门商品房预售管理、规范商品房市场秩序，保障购房人的合法权益，提升政府职能部门服务水平，促进厦门房地产市场的健康发展等方面发挥了积极有效的重要作用。

卢海林表示，随着社会经济的发展，厦门房地产市场环境在近十二年来发生了较大变化。一是在房地产市场管理出现了一些新情况、新问题，迫切需要加以解决；二是近几年来，《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国行政许可法》等法律法规相继通过，《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》部分内容又作了重大修改，《规定》原有立法背景发生了很大变化，一些规定在操作上已有一定困难，个别规定与上位法甚至部分抵触和冲突；三是厦门十几年来探索出的一些行之有效的工作经验，需要在《规定》里补充完善。基于上述考虑，有必要对《规定》进行适当调整和修订。因此，在历时近两年的调研，并经市法制局组织多次讨论、修改后，新修订的《厦门市商品房预售管理规定》，经市政府同意正式出台。

答疑解惑

1

商品房建设要达到什么标准才能预售？

8层以上商品房

至少建到7层

此条规定提高了商品房预售许可的门槛，可以说是新规中的最大亮点。

“以前，预售商品房项目工程形象进度要求四层以上的商品房项目，有地下室工程的，只要完成基础和首层结构工程就具备了预售条件，现在8层以上（含8层）的项目至少要建到7层，从进度上看，工期差不多要延缓三到四个月，对开发商的资金要求就更高了。”卢海林表示，厦门原有预售许可门槛是十几年前制定的标准，与其他省市相比偏低。如，北京、重庆需达到1/2以上，上海、深圳需达到2/3以上。厦门商品房市场长期较为火爆，开发企业资金较为充足，提高预售许可门槛有利于房地产市场宏观调控，预防烂尾楼发生。同时，进一步建立和健全优胜劣汰的竞争机制，增强适应房地产市场宏观调控能力，减轻购房人风险，保障购房人合法权益。

此外，按照此前的规定，商品房预售可以按照单栋进行计算，只要单栋完成投入的25%便可以预售。但今后是完成整个项目工程建设总投资的25%进行计算。这对于开发商的资金成本要求又加大了。

业内人士介绍，厦门楼市以前也出现拿地不到几个月便开始销售的高效率快节奏的开发商行为，而如此快的进度，其实让开发商资金回笼的非常迅速，开发压力大幅减轻。而将预售门槛提高后，开发商推盘节奏就会受到控制，资金要求会随之提高，如此情况下，拿地就需要多家考虑了。所以这条规定在一定意义上会控制房企争相竞拍土地，从而对抑制高价地出现也有积极作用。

对购房者来说，这也算是条利好消息，因为在此之前许多购房者在自己购买楼盘什么都没有的情况下，形势所迫买房。而现在，购房者可以大体了解到楼盘的建设情况以及周边配套，购房将更加安心。

2

预售资金如何加强监管？

建立信用档案

探索监管新模式

房子还没建好，开发商却因资金链断裂“跑路”了，上万元的预付款打了水漂。如何加强对开发企业预售资金的监管，成为厦门房管部门考虑的重点。

旧规里，虽然确立了预售资金监管制度，但免监管的门槛偏低。开发企业只要自有资金达该项目投资额50%，或满足具有国家房地产开发二级以上（含二级）资质等条件就可向房地产交易机构申请免除监管。但据了解，较低的“门槛”也给不少开发企业钻了空子，实际受监管的企业不到5%。

“为加强资金监管，我们正在建立预售资金监管配套办法，明年1月1日起执行。”卢海林介绍，预售资金监管目的是确保“预售资金专款专用，防止烂尾楼”发生。为更好保障预购人的资金安全，维护预购人权益，规章将免监管条款改为“预售主管部门应当建立预售人信用档案，根据预售人的信用情况，确定免除预售资金监管的预售人名单”。

据悉，预售资金监管配套办法将根据预售人开发资质等级、银行等机构的信用评级、自有资金以及日常预售行为监管等情况，综合评价预售人的信用级别，并确定免监管名单。对于在预售人信用档案中，信用级别较低的，预售主管部门将在实施日常检查和专项检查时，列入重点对象，加强监管。

今后或由第三方对资金进行监管

卢海林介绍，目前全国的商品房预售资金监管主要有行政监管、银行监管、第三方监管三种模式。相比而言，商业银行更加注重资金安全，也具备资金管理的专业性和合法性，由其作为监管主体，开发企业与其签订监管协议，银行业主管部门实施监督管理，土地房屋行政主管部门实行监督检查的管理模式更为科学。北京、杭州、南京、成都等城市普遍采用的都是银行监管的模式。

在新规的附则中指出，预售主管部门可以调整商品房预售资金的监管模式，由预售人委托商业银行等第三方对预售资金的收存和使用进行监管，具体办法由预售主管部门根据国家和福建省的有关规定适时制定，报市政府批准后公布实施。这也为今后的监管模式拓展，留下了选择的余地。

业内人士认为，预售资金监管成为焦点，显示政府部门对开发商监管力度越来越严厉。此监管措施旨在防止资金被挪作他用从而造成烂尾楼。而一旦预售款不得他用，一些开发商可能会因为资金链紧张而快速推盘或促销，尽快回笼资金。

3

违反预售规定怎么处罚？

三万元罚单

并非“封顶”

根据新规要求，预售人应在取得商品房预售许可证之日起10日内一次性公开全部预售房源及每套的价格。预售商品房的，预售人和预购人应当通过登记机构网站签订商品房买卖合同，其中有认购、预订商品房的，预售人和预购人应当在登记机构网站签订商品房认购协议书。若未按上述规定操作，则由预售主管部门责令改正，并处10000元以上30000元以下罚款，同时记入预售人信用档案。

此外，预售人及房地产经纪机构未向预购人公开规定事项的，由预售主管部门责令改正；逾期拒不改正的，处10000元以上30000元以下罚款，并记入信用档案。

有市民对此质疑，最高三万元的罚款对开发商来说是不是太少了？

卢海林解释说，三万元是全国人大授予地方罚款权限的最高额度，国家的上位法对房地产开发经营违法行为也有严厉的法律约束与惩罚。如，《城市房地产开发经营管理条例》指出，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款；擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款等。

新规对违法违规行为除了行政处罚外，还有一些较为有效的行政管理手段。如专门增加了“监督检查”一章，明确预售主管部门依法对商品房预售行为进行监督检查时，有权采取要求预售人就检查事项涉及的问题作出解释和说明，制止和纠正正在发生的商品房预售违法行为，要求有关单位和人员提供与检查事项有关的文件、资料，并进行复制。预售主管部门应当加强对商品房预售许可实施情况的监督检查，发现违规行为责令改正，暂停该项目的网上签约，并根据情况向公众提示预购风险、暂停开发企业的网上签约资格等行政限制措施。

条例链接

今年4月2日出台的

厦门版“国五条”

——继续严格执行商品房销售明码标价“一房一价”规定，实际销售价格不得高于申报价格。对建设工程形象进度已达预售标准的商品住房项目未申请预售许可、故意采取畸高价格销售或通过捂盘惜售等方式人为制造房源紧张的，应视情约谈、限期整改，直至暂停网上签约备案。

今年11月25日出台的

“厦六条”

——继续加强商品房预售方案审查，引导开发企业合理定价，对不接受价格指导的项目，暂不核发预售许可证，暂停网签备案。同时，加强房地产市场常态化检查，及时纠正和查处违规销售、捂盘惜售、囤积房源的违法违规行为。

名词

商品房预售:

按照新规的定义，商品房预售，指的是预售人将其开发的商品房在竣工验收前出售给预购人，由预购人支付定金或者房价款的行为。

预售人是指依法成立的预售商品房的房地产开发企业；预购人是指购买预售商品房的单位和个人。

商品房

预售资金:

在商品房预售中，购房人依照合同的约定，预先支付给预售人，在商品房竣工交付前作为该商品房建设费用的款项被称作商品房预售资金。但是，商品房预售资金在商品房项目竣工交付前，主要用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，是不允许挪作他用的。

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新规:容积率、户型等依法改变的，应办理预售许可证内容变更手续

新规指出，预售商品房项目的容积率或者户型、结构、楼层、用途依法改变的，预售人应当委托原测绘机构对预售面积进行重新测算，并向预售主管部门办理商品房预售许可证内容变更手续。

“如果没有按商品房预售许可证的内容进行预售的，没有办理预售许可证变更手续预售商品房的，我们将暂停该项目的网上签约，并告知公众预购的风险。”卢海林说。

乱象2:

楼盘刚一开盘，房源却少得可怜

新规:10日内一次性公开出售全部准售房源，开发商不得“捂盘”

开发商开盘了，跑过去一看，只有“可怜”的一栋楼，买还是不买？这种情况下，买房人往往很纠结。今后，这样的状况不会出现了。《通知》规定，对已取得预售许可的商品房项目，预售人应当在取得商品房预售许可证之日起10日内一次性公开全部预售房源及每套的价格。

“有的开发商拿到了预售许可证，可以开售三栋楼，但是开发商只拿出了一栋楼开盘销售，这种情况以后是不允许的。”卢海林表示，不准分批销售的行为，主要是为了防范一些房产企业出现“饥饿营销”和“捂盘”的情况。

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“商铺接受预约，主力面积段××平方米，可整层出售，项目包租返利!”喜爱投资商铺的买房人，不时会看到这样的广告宣传语。为了打消投资人的顾虑，“包租返利”已经成为不少开发商吸引买房人的杀手锏。不过最终让不少买房人后悔不已。

针对一些开发商未取得商品房预售许可证就以各种形式“卖房”的现象，新规对此“叫停”并明确指出，预售人不得在未取得商品房预售许可证进行预售；不得在未取得商品房预售许可证即以认购、预订、排号、发放贵宾卡等方式收取或者变相收取定金、预定款等费用；不得以返本销售、售后包租等方式预售商品房。此外，除商品房买卖合同中约定的商品房价款外，不得向预购人收取其他款项。

新规也指出，如果以返本销售、售后包租的方式预售商品房的，预售主管部门可暂停该项目的网上签约，并根据情况向公众提示预购风险。

本报记者 梁辰 通讯员 蔡世泽