厦门商品房新规剑指预售乱象 开发商捂盘惜售将受罚

答疑解惑

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商品房建设要达到什么标准才能预售？

8层以上商品房

至少建到7层

此条规定提高了商品房预售许可的门槛，可以说是新规中的最大亮点。

“以前，预售商品房项目工程形象进度要求四层以上的商品房项目，有地下室工程的，只要完成基础和首层结构工程就具备了预售条件，现在8层以上（含8层）的项目至少要建到7层，从进度上看，工期差不多要延缓三到四个月，对开发商的资金要求就更高了。”卢海林表示，厦门原有预售许可门槛是十几年前制定的标准，与其他省市相比偏低。如，北京、重庆需达到1/2以上，上海、深圳需达到2/3以上。厦门商品房市场长期较为火爆，开发企业资金较为充足，提高预售许可门槛有利于房地产市场宏观调控，预防烂尾楼发生。同时，进一步建立和健全优胜劣汰的竞争机制，增强适应房地产市场宏观调控能力，减轻购房人风险，保障购房人合法权益。

此外，按照此前的规定，商品房预售可以按照单栋进行计算，只要单栋完成投入的25%便可以预售。但今后是完成整个项目工程建设总投资的25%进行计算。这对于开发商的资金成本要求又加大了。

业内人士介绍，厦门楼市以前也出现拿地不到几个月便开始销售的高效率快节奏的开发商行为，而如此快的进度，其实让开发商资金回笼的非常迅速，开发压力大幅减轻。而将预售门槛提高后，开发商推盘节奏就会受到控制，资金要求会随之提高，如此情况下，拿地就需要多家考虑了。所以这条规定在一定意义上会控制房企争相竞拍土地，从而对抑制高价地出现也有积极作用。

对购房者来说，这也算是条利好消息，因为在此之前许多购房者在自己购买楼盘什么都没有的情况下，形势所迫买房。而现在，购房者可以大体了解到楼盘的建设情况以及周边配套，购房将更加安心。

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预售资金如何加强监管？

建立信用档案

探索监管新模式

房子还没建好，开发商却因资金链断裂“跑路”了，上万元的预付款打了水漂。如何加强对开发企业预售资金的监管，成为厦门房管部门考虑的重点。

旧规里，虽然确立了预售资金监管制度，但免监管的门槛偏低。开发企业只要自有资金达该项目投资额50%，或满足具有国家房地产开发二级以上（含二级）资质等条件就可向房地产交易机构申请免除监管。但据了解，较低的“门槛”也给不少开发企业钻了空子，实际受监管的企业不到5%。

“为加强资金监管，我们正在建立预售资金监管配套办法，明年1月1日起执行。”卢海林介绍，预售资金监管目的是确保“预售资金专款专用，防止烂尾楼”发生。为更好保障预购人的资金安全，维护预购人权益，规章将免监管条款改为“预售主管部门应当建立预售人信用档案，根据预售人的信用情况，确定免除预售资金监管的预售人名单”。

据悉，预售资金监管配套办法将根据预售人开发资质等级、银行等机构的信用评级、自有资金以及日常预售行为监管等情况，综合评价预售人的信用级别，并确定免监管名单。对于在预售人信用档案中，信用级别较低的，预售主管部门将在实施日常检查和专项检查时，列入重点对象，加强监管。