“地产思想家”冯仑在厦： 中国房地产“青春期”已过

东南网11月22日讯（海峡导报记者 张顺和)“十八届三中全会创造了让房价降温下行的长期机制，但短期内不好下判断；房地产的青春期已过，未来10年将分化并凸显各自的‘性别’；电商的确可怕，对商业地产的打击是肯定的。”昨日，万通控股董事长、素有“地产思想家”之称的冯仑在厦大经济中心开讲，就未来10年的房地产与听众分享了自己的见解。

谈三中全会 房价下降有了长期机制

在近两个小时的演讲中，有“地产思想家”之称的冯仑并没有提及市民最关注的房价问题。不过，在听众提问环节他还是无法避谈这个敏感话题。

他认为，十八届三中全会的决定中，像“建立城乡统一的建设用地市场”、“加快房地产税立法并适时推进改革”等提法，都创造了使房价下行的长期机制。但短期内，因为老百姓的高预期，在3-5年中还不好下定论。

冯仑建议，可以从三个指标来判断一个地方房价的未来走势：一是GDP。研究显示，一个地方的人均GDP超过8000美元后，人的需求将更多地往住宅之外转移，所以房价总体会开始往下走；二是新旧房交易比例，如果达到1誜1，那你就要小心了；三是人口净增量。如果一个城市的人口在不断增长，那房价无疑会往上涨，反之则会向下。

“三个指标中人口净增量是比较重要的。”冯仑举例说，像北京朝阳CBD，原本按照上述的前两个指标，房价应该是往下走，但央视新大楼入驻后，人流不断往里面涌，房价反而一直高涨。

看未来十年 房地产已经过了“青春期”

“房地产已经过了青春期，‘性别’将会凸显出来。”冯仑表示，过去10年，中国的房地产几乎等同于住宅市场，区别不大。不过，未来10年中国房地产将出现分化，而且改变将从现在开始。

在冯仑看来，房地产分制造、服务、金融三段价值链，并有四个决定要素：位置、人的行为、成本和管理规范性。未来房地产的变局，就是围绕上述三段价值链和四个要素的选择和改变，每个房产商都只能选取其中的一段或几个要素发力。“比如，万科现在已经是全球最大的住宅公司，它未来10年的变革是住宅产业化，现在它35%的工程量是在现场以外做，未来会像制造汽车一样，房子的每个部件通过流水线生产。而其他中小开发商的日子就不好过了。”冯仑说，另一个代表是万达，通过社区性商业带动，专注于商用不动产。当然，当前的社区商业已经不是单纯的卖场概念，它现在正在加入文化、娱乐甚至旅游等体验式因素。