厦门二手房买卖纠纷案件多 专家支招:如何规避三类交易风险

[现象二]

公证委托代理替代房产过户登记

案例： 刘某与严某签订了一份房屋买卖协议，约定刘某将房子以43万元卖给严某，但是双方仅仅依靠公证委托代理来替代房产过户登记。到2011年7月，严某以刘某代理人的身份，将房子卖给了沈某。2011年8月，刘某签署了一份《终止委托声明书》，声明自该日开始，终止对严某的授权。之后，刘某起诉到了法院，请求解除房产协议，并要求严某退还房产。但严某提出反诉，请求判令解除房产协议，还要刘某退还全部购房款以及差价损失等。由于纠纷的出现，沈某也未能实现合同目的，所产生的违约责任谁来承担？

提醒：做法有风险，一定要慎重。

据了解，由于房地产市场的火热，导致有个别购房者希望通过公证这种做法，先将房产交付使用，规避一些费用。厦门市房地产交易权籍登记中心监督检查科的陈晓林提醒市民，公证委托名为交易实为委托，通过这种手段进行房产交易存在一定的风险。

[现象三]

房产过户后，买方无法贷款，合同无法继续

案例：2009年5月，周某与张某签订《房地产买卖协议》，约定周某将房产出售给张某，成交总价为72万余元。签约后，张某支付给周某房款27万余元并实际接收了房产，接着装修入住，其余的房款通过贷款进行解决。但是由于张某的征信记录不好，导致贷款无法审批。这就引发了一系列的问题，首先要撤销交易，其次张某已经将房子装修，这笔装修款怎么办？

对策： 拟过户贷款同时操办。

中国工商银行厦门市分行法律事务部副总经理吴志芳表示，对于房产调控政策的变动，银行也无法预见。虽然银行可以先提供个人的征信证明，但是否发放贷款，征信证明只是一方面。厦门市房地产交易权籍登记中心二手房工作站站长曾井泉表示，目前他们也在酝酿二手房过户和贷款一并办理，提前审查买房人的能力。

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