厦门司法启动善后 嘉莲大厦10年房产官司有望了结

东南网-福建日报10月26日讯（记者 薛东） 1994年动工、2000年竣工的厦门嘉莲大厦商住楼，因相关部门对其1200多平方米的架空层是否纳入公摊的认定数次反复，前后引发近300起行政、民事诉讼，官司打到了2011年还没打完。

截至目前，楼盘开发商因诉讼已赔付业主各类违约金达1500多万元，而开发商提起的要求国家赔偿的行政诉讼，索赔数额逾780万元。

10多年连环官司未了，最终涉及国家赔偿，而厦门市委政法委为防止事态继续扩大要求职能部门牵头组织案件复查的做法，又被指有碍司法执行，情势似乎越发复杂。

近日，厦门市中级人民法院副院长黄小民透露，中院正对案件进行全面复查，一些违约金的诉讼也停了下来，希望找到一揽子解决方案，既要维护业主的权益，又要保护地产业的健康发展，并促进行政机关的依法行政。相信本月底会有结果。

公摊面积引发争议

厦门汇成建设发展有限公司（下称“汇成公司”）开发的嘉莲大厦，1994年1月动工。1996年，工程达到预售要求，厦门市国土资源与房产管理局（下称“厦门市房管局”）于当年11月出具预算查丈报告。根据该报告，嘉莲大厦架空层（设备技术转换层）的建筑面积全部计入公摊，汇成公司以此预算数据对外销售。

2000年2月，嘉莲大厦通过竣工验收，汇成公司根据相关规定向厦门市房管局申请实测，厦门市房管局即指定当时的闽西地质队三明测绘所执行测绘。2000年7月，厦门市房管局出具实测数据，汇成公司发现该数据未将架空层计入公摊，且遗漏了部分连廊面积，与1996年预算出入较大，遂提出异议。

2000年8月，厦门市房管局经核查重新出具报告，重新将架空层计入公摊，并增补部分连廊面积。随后，汇成公司根据预算与实测之间的面积差额，向大部分住宅业主退回了总计222万元的面积差款。

此时，由于商场公摊面积的计算方式发生了变化，1998年以1264万元买下嘉莲大厦一楼商场的台商沈诵庆发现，根据上述实测报告计算，其所购商场面积较已签购房合同多出近300平方米，需补交137万元差款。沈诵庆对此不予认可，拒绝补交。

2002年5月，汇成公司即为此与沈诵庆对簿公堂，但均被区、市两级法院以缺乏相应依据驳回诉讼请求。

而让情势进一步复杂化的是，2004年4月，厦门市房管局做出《关于修正嘉莲大厦房产测绘审核成果的决定》（厦国土房〔2004〕110号），将架空层核减出公摊面积。

厦门市房管局权籍处副处长叶松林表示，这一《决定》是该局组织非利益相关人员组成测绘技术专家合议组，对预算和两次测量资料进行全面复核，并到北京、武汉等地征求专家意见后，“本着公平、公正的原则”做出的。

这就是嘉莲大厦10年官司的第一个焦点：架空层建筑面积应否计入公摊？

9月29日，叶松林接受记者采访时认为，之所以在不同时期对该楼盘架空层是否应纳入公摊有不同认定，与我国房产私有化和相关立法进程直接相关；至于由“不同认定”所导致的“损失”该由谁买单，是开发商还是政府部门，要由法院说了算。

9月20日，厦门市房管局副局长郭俊胜在反思这一事件时说，房地产面积测绘纠纷是全国性普遍存在的问题，当时的政策和技术客观存在时代局限性。国家管理房屋面积测绘的多个部门各自发布规范，对不少新的建筑形式的测量操作规范没有明确界定，比如技术转换层公共部位（即架空部分）是否纳入分摊国家规范没有明确，导致这一时期测绘有较大的自由裁量权，也因此产生房屋面积测绘的历史遗留问题，短时期内无法做出明确结论。

测绘成果被认定无效

正是在厦门市房管局这一次“修正”之后，开发商、业主和厦门市房管局之间开始了无休止的连环诉讼。

首先是2004年6月汇成公司对厦门市房管局的行政诉讼，要求判令撤销厦门市房管局的上述修正《决定》。

2006年2月，经过一审、二审，厦门思明区法院判令撤销厦门市房管局的修正《决定》，要求重新审核测绘面积。随即，2006年4月厦门市房管局做出新的《厦门市房产测绘成果审核通知书》（〔2006〕135号），仍然核减架空层公摊面积。

汇成公司再次提起行政诉讼。此时，以第三人参与诉讼的沈诵庆，突然提出上述2000年执行竣工勘丈的“三明测绘所”不具有房产测绘资格，要求重新测绘。

这就引出了嘉莲大厦10年官司的第二个焦点：测绘单位资质审核责任由谁承担？

在行政诉讼中，原告汇成公司与被告厦门市房管局均认为第三人沈诵庆在一审中提供的作为证明测绘单位测绘经营资格的重要证据是变造的。原、被告双方均在二审中提交了关于测绘单位资质方面的真实证据，但却被二审法官以第三人沈诵庆认为举证超出期限为由不予质证而不被采信。

对此，黄小民这样解释：法院认定三明测绘所有测绘资质，但没有测绘资格，因为在受托测绘嘉莲大厦之时，其工商执照的经营范围没有房产测绘这一业务；该所是在测绘成果出来之前，申请增加了这一业务。

黄小民表示，从行政诉讼角度看，要严格按“时间点”进行判决，是相关部门“审查不严，让它（指三明测绘所）进来了”。

因而，该案一审认定测绘成果无效，撤销厦门市房管局做出的《厦门市房产测绘成果审核通知书》（〔2006〕135号），并要求对嘉莲大厦的房产测绘重新作出审核，二审维持原判。

因为测绘成果被认定无效，所以大范围的撤证索赔开始了。

2005年6月，厦门市房管局以“项目测绘结果当事人各方有异议，正在法院诉讼”为由，发出《暂缓登记通知书》。沈诵庆则因此起诉汇成公司，要求赔付逾期办证违约金至其办出产权登记手续之日止，获得法院支持。而据郭俊胜说，沈诵庆产权证未能办理，一是由于其改变了一楼18个车位用途，用作办公和商用，并违章加建夹层861.68平方米。二是因为房产证必须由业主和开发商共同提出，而沈诵庆与汇成公司的面积差款还未结清，因此，汇成公司拒绝与其共同提出办证申请。

2005年5月，沈诵庆作为嘉莲大厦62名业主的诉讼代理人，发起行政诉讼要求撤销已办理的产权证，获法院支持；随后，其中的23名业主分批起诉汇成公司要求支付逾期办证违约金，亦获得法院支持。

汇成公司目前已经被判实际赔付逾期办证违约金共计1500多万元，其中，已经支付给沈诵庆违约金922万多元，而沈诵庆当初买下嘉莲大厦一层商场及18个车位仅用了1264万元。

2008年，又有第二批54位业主提起撤证诉讼。此时，思明区法院的判决则是仅撤销产权证面积，而不再撤销产权证。

2011年初，85户业主起诉汇成公司要求赔付因新的测绘面积减少导致的面积差款和罚息等。该案已作出二审终审判决，汇成公司又将面临近百万元的面积补差赔偿。

汇成公司表示，由于销售面积无法合法化，而只要面积不确定，产权证就办不下来，“逾期办证违约金”每天都在产生，形成一个“恶性怪圈”。

事实表明，10年诉讼，法院的一系列判决无助于问题的解决，讼争面积不断扩大，尤其是业主索赔愈演愈烈。

三次提起国家赔偿

在这场诉讼中，汇成公司始终觉得冤屈。

汇成公司认为，一是沈诵庆提供的三明测绘所2000年8月16日的工商营业范围变更登记申请的证据系变造，法院不应以该证据认定三明测绘所没有房产测绘资质和经营资格，由此造成重大损失，应予以纠正；二是嘉莲大厦有关测绘委托是完全依据厦门市房管局当时的行政规定办理，厦门市房管局对其指定的测绘机构负有不可推卸的审核责任；三是架空层是否计入公摊，2000年之前并无明确规定，更没有禁止性法律法规，而且2000年汇成公司已经依据厦门市房管局审核通过的2000年测绘数据，协助90%的业主办出了产权证，厦门市房管局却在4年之后，无明确法律依据地改变测绘结果，有违行政行为信赖保护原则。正是这些，导致汇成公司在一系列诉讼中蒙受巨大经济损失。

对此，黄小民表示，在业主、开发商、厦门市房管局三者之间，业主起诉开发商索赔违约金，法院判决的原则应看开发商是否可以免责，而行政机关的过错如果不能使开发商免责，法院应先判决开发商赔付业主；至于开发商和厦门市房管局之间的索赔，则需另案审理。

为挽回损失，汇成公司于2006年、2007年、2008年三次提起行政诉讼，要求厦门市房管局赔偿其损失，索赔金额共计780多万元。前两次诉讼法院作出“中止诉讼”裁定，第三次诉讼一审开庭后，目前仍处于暂停状态。对此，汇成公司表示将继续寻求挽回巨额损失的合法途径。

随着事态的不断扩大，讼争无休无止，无论业主还是开发商，均极不满意，且有导致国家赔偿的可能，2010年7月，厦门市委为此召开专题协调会，并形成了编号为“（2010）18”的会议纪要。

纪要显示，由（厦门）市政法委牵头，市中级法院、市房管局为主负责，会后抓紧向省委政法委、省高级法院汇报嘉莲大厦房产纠纷系列案件相关情况，“旨在商请省高级法院同意对已生效判决、裁定暂缓执行，并对我市两级法院相关行政、民事案件再次复查。如复查认为相关案件依法符合再审条件，则依法启动再审。”

正是这份纪要被放在网上之后，引来网上及相关媒体对厦门市政法委此举有碍司法执行的评论及种种猜测。

对此，9月29日，厦门市政法委相关人士接受记者采访时表示，从2000年到2011年期间，从上到下，双方都反映处理不公，在大部分业主产权证都已办理，占有、使用、收益等都不受影响的情况下，根据执法监督的规定，建议相关部门依法认真复查，“对的就走下去，不对的予以纠正。”这完全是公开公正的做法。

10年诉讼，不仅损害了消费者、开发商与政府部门的利益，而且浪费了大量的行政、司法资源，有关部门是否应当从中进行反思？